书评酱周三晚上十一点，肖博峰的手机震了。
是个上海本地号码。他接起来，电话那头是沈墨的声音，背景很安静：“还在公司吗？”
“在。”肖博峰看了眼电脑屏幕上的地产融资模型——赵峰下午给的练习任务，要求明天交。
“28层，会议室C。”沈墨说，“带电脑。”
电话挂了。
肖博峰保存文件，关电脑，拿起外套。办公区只剩下零星几个人，李哲的工位已经空了，林薇的办公室还亮着灯。
他刷卡上28层。蓝色门禁卡“滴”一声，门开了——这是沈墨上周特批的临时权限，仅限于晚上十点后进入指定会议室，有效期两周。
会议室C不大，长桌尽头，沈墨独自坐着。他没穿西装外套，白衬衫袖子挽到手肘，面前摊开一堆文件，最上面是“龙湖地产·苏州工业园区B2地块融资方案”的标题页。
“坐。”沈墨没抬头，手指在一行数字上敲了敲，“这个项目，明天下午四点要向总部投资委员会汇报。”
肖博峰坐下。会议室里只有空调的低鸣和沈墨翻纸的声音。
“融资结构：30%自有资金，70%银行开发贷。”沈墨推过来一份协议草案，“银行要求IRR不低于18%，否则不放款。”
肖博峰快速浏览。龙湖是TOP10开发商，苏州B2地块位置绝佳，楼面价合理。模型预测的IRR是21.5%，看起来达标。
“模型谁建的？”他问。
“林薇团队。”沈墨顿了顿，“数据很漂亮，完美得不像真的。”
肖博峰听出了潜台词。他打开电脑，沈墨把原始数据文件发过来。他开始重建模型。
土地成本、建安成本、管理费用、营销费用、销售价格、去化周期……每个假设都合理，每个公式都严谨。
IRR计算结果是21.5%，分毫不差。
但沈墨说它“完美得不像真的”。
肖博峰盯着模型看了三分钟，忽然问：“土地增值税的清算条件，建模时考虑了吗？”
沈墨抬头，眼神里有什么东西闪了一下：“说下去。”
“开发贷还款来源主要是销售回款。”肖博峰调出现金流预测表，“但土地增值税是在项目清算时才全额缴纳，之前按预征率预缴。如果模型假设项目三年清盘，那么土地增值税的实际现金流出会集中在最后六个月。”
他快速调整公式，加入土地增值税清算模块。预征率按苏州标准2%计算，但清算时适用四级超率累进税率——增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率高达60%。
模型重算。
IRR从21.5%掉到19.8%。
“还差一点，”沈墨说，“但问题不在这里。”
“在哪里？”
“在土地增值税的‘税收筹划空间’。”沈墨站起身，走到白板前，拿起马克笔，“开发商可以通过成本分摊、利息资本化、装修标准调整等方式，把增值率控制在临界点以下——比如199%。”
他在白板上画了个曲线图，横轴是时间，纵轴是增值率。
“林薇的模型，默认了开发商会进行最优税收筹划，把土地增值税负降到最低。”沈墨在199%的位置画了一条横线，“但这有个前提——项目公司有顶级的税务团队，且当地税务局认可这种操作。”
他顿了顿，笔尖点在横线上：“但如果税务局不认可呢？如果清算时，税务局认为装修标准虚高、成本分摊不合理，把增值率核定到210%呢？”
肖博峰明白了。他回到电脑前，调整参数——把土地增值税负上调10%。
模型重算。
IRR：17.9%。
低于银行要求的18%。
会议室安静了。
沈墨走回座位，坐下，点了根烟——这在禁烟区是违规的，但他不在乎。
“这才是真实的世界。”他吐出一口烟，“模型可以美化，假设可以乐观，但银行和税务局，只认他们认定的现实。”
肖博峰看着屏幕上的红色数字。17.9%，一个微小的差距，足以让整个融资方案崩溃。
“你还有一晚上时间。”沈墨掐灭烟，“给我一个新的模型，加入三个变量：第一，土地增值税负的波动区间；第二，销售价格下浮5%的压力测试；第三，开发贷利率上浮50个基点的可能性。”
他看了眼手表：“明早八点，我要看到结果。”
“如果IRR跌破17%呢？”肖博峰问。
“那就说明这个项目不该做。”沈墨站起身，“投行的价值不是帮客户拿到钱，是帮客户判断该拿多少钱，以及该不该拿。”
他走到门口，又回头：“用你自己的电脑做。模型文件不要发邮件，明早直接拿U盘给我。”
门关上了。
肖博峰独自坐在会议室里。窗外，陆家嘴的灯光熄了一半，但环球金融中心的工地上，塔吊还在工作，警示灯一闪一闪。
他打开Excel，新建一个文件。
这一次，他不只是复制粘贴公式。
他要建一个会呼吸的模型——一个能反映现实世界所有不确定性的、有灵魂的模型。
凌晨三点，肖博峰完成了第一个版本。
土地增值税负设置了三个情景：乐观（增值率180%）、基准（200%）、悲观（220%）。IRR区间在16.8%到19.2%之间。
他加入销售价格敏感性分析：每下跌5%，IRR下降约1.5个百分点。
最后是利率风险：如果央行在项目周期内加息，开发贷利率上浮50个基点，IRR再降0.8%。
模型结论很清晰——在悲观情景下，IRR可能跌破17%，触碰银行风控红线。
他把结果整理成三页PPT：一页核心结论，一页敏感性分析，一页风险缓释建议。
凌晨四点，他趴在桌上睡了半小时。
醒来时脖子僵硬，眼睛干涩。他去洗手间用冷水冲脸，镜子里的人脸色苍白，但眼神清醒。
早上七点半，他回到会议室。七点五十，沈墨推门进来。他换了套深灰色西装，手里端着咖啡。
“做好了？”
肖博峰把U盘递过去。沈墨插进电脑，打开文件。
他花了十分钟看完那三页PPT。没有表情，没有说话，只是目光在几个关键数字上停留了几秒。
最后，他拔下U盘，放进自己西装内袋。
“结论是什么？”他问。
“项目可做，但需要补充风险缓释措施。”肖博峰说，“第一，与银行协商，将IRR红线从18%调至17.5%；第二，在土地出让合同中明确税收筹划的可行性，最好拿到税务局的预先裁定；第三，设置销售价格保底机制，比如与渠道商签订包销协议。”
沈墨点头。他看了眼手表，距离投委会还有两小时。
“你可以回去休息了。”他说。
肖博峰愣了下。他以为至少会有些评价。
沈墨似乎看出了他的想法：“你通宵，是为了做出能用的分析，不是为了听我说‘做得好’。分析我收到了，它会变成我的语言，用在该用的地方。这就是够了。”
他顿了顿，从公文包里拿出一个银色的小U盘，递给肖博峰。
“把你的模型拷一份到这里面。然后，”沈墨说，“下午三点，28层第一会议室，龙湖的CFO过来谈补充协议。你去旁听。”
“我？”
“我的实习助理。负责记录——在心里记录。”沈墨看着他，“不用带电脑，带耳朵和眼睛就行。”
“旁听的……目的是？”
“看戏。”沈墨嘴角扯了一下，“看客户如何为自己的‘乐观假设’辩护，看我们的人如何把‘风险’拆解成‘可谈判的条款’，最后看双方如何在数字上各退半步，达成交易。”
他转身走向门口，手放在门把上时，又回头：
“你找到了藏起来的石头，这很好。但下次，要学会把它交到能把它扔进水里、并且能控制涟漪范围的人手里。在你自己成为那个人之前，先学会看别人怎么扔。”
门关上了。
肖博峰站在原地，手里握着那个银色U盘。
他明白了。
他通宵的成果，没有变成他简历上的一行字，也不会让他在投委会上赢得掌声。
它变成了沈墨西装内袋里的一个U盘，变成了沈墨在会议上可以说出的一句话，变成了项目协议里可能增加的一个条款。
而他的奖励，不是虚名，是一张通往真实商业战场的观察席门票。
上午的投委会，肖博峰没有列席资格。
他坐在工位，和所有人一样，等待着某个结果。
会议从九点开到十一点。中途休息时，林薇脸色不豫地快步走出会议室，李哲跟在后面，低声说着什么。
十一点半，项目组召开内部通报会。沈墨主持，语气平静：
“龙湖项目的融资方案，投委会原则通过，但附加了条件：要求我们与客户补充签订《税务风险共担协议》，并将IRR安全边际下调至17.5%。”
他顿了顿，目光扫过会议室里的林薇和她的团队成员：
“委员会认为，我们之前的模型对土地增值税等不确定性因素的假设过于乐观。我提交了一份补充的压力测试情景分析，他们采纳了其中的风险边界建议。”
林薇的脸色不太好看，但没说什么。
散会后，肖博峰收拾东西准备离开。
“肖博峰，”赵峰叫住他，“下午龙湖的沟通会，沈墨点名让你去旁听。三点，别迟到。”
“好。”
赵峰看着他，欲言又止，最后只说了句：“去了多看，多听，少说。”
下午三点，28层第一会议室。
长桌一侧坐着沈墨、赵峰、林薇和一个税务顾问。另一侧是龙湖的CFO和两个副总裁。
肖博峰坐在靠墙的椅子上，面前放着一个笔记本和一支笔——这只是道具，他知道自己不需要记录会议纪要。
“王总，”沈墨开口，语气平和但不容置疑，“投委会通过了方案，但要求我们在IRR的安全边际上再做些调整，同时需要补充一些风险共担的条款。”
龙湖的CFO——一个五十岁左右、头发梳得一丝不苟的男人——皱起眉头：“沈总，我们之前的模型已经很保守了。21.5%的IRR，给银行18%，空间足够。”
“模型是模型，现实是现实。”沈墨推过去一份文件，“这是我们对土地增值税在三种不同情景下的测算。在悲观情景下，项目IRR可能接近17%。如果银行严格执行18%的红线……”
他没有说完。
会议室里安静了几秒。
龙湖的税务总监开口：“沈总，我们的税收筹划团队是国内顶尖的，我们有信心把税负控制在乐观区间。”
“我毫不怀疑贵司的能力。”沈墨说，“但银行风控看的不是‘能力’，是‘最坏可能’。他们需要的是，即使税负落在悲观区间，项目依然能还上钱。”
“所以你们的建议是？”
“两个选择。”沈墨竖起两根手指，“第一，我们和银行重新谈判，把IRR红线降到17.5%。这需要贵司提供更多抵押或担保。第二，我们在协议里加入一条：如果最终税负导致IRR跌破17.5%，超出部分的融资成本，由贵司和银行按比例分担。”
“这不可能！”龙湖的CFO立刻说，“我们从不签这种开放式条款。”
“那就选第一条。”沈墨语气不变，“或者，贵司可以接受更低的估值，减少融资金额，降低杠杆。”
谈判持续了两个小时。
肖博峰坐在墙边，安静地看着。
他看到沈墨如何用数据和情景分析，一步步拆解对方的自信；看到林薇如何在技术细节上补充；看到赵峰如何在气氛紧张时，适时地插一句缓和的话。
他也看到龙湖的人如何从强硬到犹豫，再到开始计算每个选项的真实代价。
最后，双方各退半步。
龙湖同意提供一块非核心地块作为补充抵押，银行方面由摩根士丹利去沟通尝试微调红线。同时，协议中加入一条有上限的“税负超支补偿机制”，但触发条件极为苛刻。
“合作愉快。”沈墨站起身，和对方握手。
“沈总手下都是精兵强将啊。”龙湖的CFO看了眼会议室里的人，目光在肖博峰身上停留了一瞬——这个年轻人整场会议一言未发，只是安静地坐着，但眼神却像在记录一切。
送走客户后，沈墨回到会议室，对肖博峰说：“看明白了？”
“看明白一些。”肖博峰说。
“说说。”
“您用我模型里的‘悲观情景’作为谈判的起点，但最终落地的是‘基准情景’的条款。您从一开始就没指望他们接受最苛刻的条件，那只是锚点。”
沈墨笑了，这是肖博峰第一次见他笑。
“还不算太笨。”他说，“模型的价值，不是算出真相，而是给你一个谈判的武器库。你今天看到的，就是怎么从武器库里选一把合适的刀，切下一块能吞下去的肉。”
他收起笑容，看着肖博峰：“现在，你还会觉得通宵建模型，只是为了一个数字吗？”
肖博峰摇头。
“很好。”沈墨拿起公文包，“回去把今天听到的、看到的，自己消化一下。下周，我会再给你一个项目的数据。到时候，我要看到你的模型里，不仅有数字，还有谈判的筹码。”
他走到门口，又停住：
“记住，在投行，最好的模型不是最精确的模型，是最有用的模型。而有没有用，不取决于Excel，取决于坐在谈判桌对面的人，信不信你模型里的故事。”
晚上，肖博峰回到合租屋。
王欢看他一脸疲惫，问：“今天很累？”
“不累。”肖博峰说，“只是……学了很多。”
“学什么了？”
“学怎么把真话，包装成别人愿意买单的故事。”
王欢似懂非懂，但还是给他盛了碗汤：“先吃饭吧。故事什么的，慢慢学。”
肖博峰接过汤碗。热汤下肚，驱散了熬夜和紧张谈判带来的寒意。
他想起沈墨最后那句话。
模型里的故事。
他前世看过太多故事——关于财富、关于成功、关于时代浪潮。那些故事里，有的人成了主角，有的人成了背景板。
这一世，他要写的，是一个完全不同的故事。
而今天，他学会了写这个故事的第一条规则：
先找到真相，然后，学会为它定价。